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赤字・負債がある不動産仲介業の売却と事業承継
不動産仲介業の売却・事業承継のご相談を承ります。赤字・債務超過・後継者不在の状況でも、選択肢を一緒に整理し、状況に合った専門家や公的な相談窓口をご案内します。
不動産仲介業の引き継ぎで評価されうる価値
宅建業の免許・地域での取引実績・物件情報のネットワークが評価対象です。営業人材の高齢化や後継者不在で廃業を決める前に、会社ごと引き継ぐなど免許と顧客基盤を残す方法を検討できます。
決算書の数字だけで決まるわけではありません
売却や引き継ぎの可能性は、直近の業績や財務内容だけで決まるものではありません。不動産仲介業で培った営業基盤・人材・許認可・取引先との信頼は、買い手にとって一から作れない価値として評価されることがあります。一方で、負債・滞納・保証の状況によって取れる方法は変わります。廃業してしまう前に、引き継ぐ選択肢があるかどうかを専門家と確認してみてください。
不動産仲介業の売却・承継で論点になること
宅地建物取引業の免許は、事業譲渡や、免許を持つ会社が消滅する合併では引き継げず、譲り受ける会社や存続する会社が免許を持っていなければ、新たに免許を受ける必要があります。株式譲渡なら免許は会社に残りますが、事務所ごとに必要な専任の宅地建物取引士の人数を満たし続けることが前提です。赤字・負債がある場合は、預かっているお金（申込金や、賃貸管理での家賃・敷金など）の管理状況も確認される論点になります。
不動産仲介業の売却・承継で見られるポイント
赤字・負債があっても評価されうる点
- 宅地建物取引業の免許と、地域での長年の取引実績・物件情報・紹介のつながり。
- 宅地建物取引士の在籍（事務所ごとに、業務に従事する人の5人に1人以上の専任の取引士が必要です）。
- 賃貸管理を受託している物件（管理戸数）とオーナーとの継続契約は、安定した収入源として評価される可能性があります。
- 宅地建物取引業保証協会への加入（営業保証金の供託に代わる仕組み）など、営業の体制が整っていること。
買い手・専門家が確認することが多い点
- 専任の宅地建物取引士が承継後も在籍するか。人数が不足した場合は、2週間以内に補充などの措置が必要です。
- 賃貸管理で預かっている家賃・敷金などが、会社の資金と分けて管理されているか（賃貸住宅管理業の登録業者には分別管理が義務づけられています）。
- 過去の行政処分（指示・業務停止など）や、取引をめぐるトラブル・訴訟の有無。
- 会社が販売用の不動産を持っている場合は、その評価と、付いている借入・担保。
- 役員が欠格事由（破産して復権していない等）に当たらないか。役員に該当者がいると、免許は取り消されます。
主な許認可と、引き継ぎ方による違い
会社ごと引き継ぐ「株式譲渡」と、事業だけを引き継ぐ「事業譲渡」では、許認可の扱いが異なることがあります。 要件や手続きは個別の事情・自治体の運用で変わるため、実際には所管の行政庁や行政書士などの専門家に事前確認が必要です。
| 許認可 | 株式譲渡（会社ごと）の場合 | 事業譲渡の場合 |
|---|---|---|
| 宅地建物取引業の免許宅地建物取引業法 | 免許は会社に残ります。役員・事務所・専任の宅地建物取引士などが変わった場合は、30日以内に変更の届出が必要です。 | 免許は会社（または個人）ごとに与えられ、承継の規定はありません。譲り受ける会社が免許を持っていなければ、新たに免許を受け、営業保証金の供託（または保証協会への加入）を済ませてから営業を始める必要があります。合併で消滅した会社の免許は引き継がれないため、存続会社などが営業を続けるには自らの免許が必要です（消滅した旨は30日以内に届出）。会社が破産手続開始の決定を受けた場合も、届出により免許は効力を失います。免許の有効期間は5年です。 |
| 賃貸住宅管理業の登録（管理戸数200戸以上の場合）賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 | 登録は会社に残ります。役員などが変わった場合は、30日以内に国土交通大臣への届出が必要です。 | 承継の規定はなく、譲り受ける会社の管理戸数が200戸以上になる場合は、自ら登録を受ける必要があります。管理受託契約を引き継ぐには、原則としてオーナーの承諾が必要です。登録の有効期間は5年で、営業所・事務所ごとに業務管理者を置く必要があります。合併で会社が消滅した場合は30日以内に届出が必要で、登録は効力を失います。 |
赤字・負債がある不動産仲介業で気をつけたいこと
宅地建物取引業の免許は、会社が破産手続開始の決定を受けると届出により効力を失い、役員に破産して復権していない人がいる場合も免許は取り消されます。経営者の個人保証の整理（自己破産など）を検討している場合は、会社の承継との順序を弁護士などに相談しておくことが大切です。
赤字の資金繰りのために、預かっている家賃・敷金などを運転資金に回してしまうと、承継の際に大きな問題になります。賃貸住宅管理業の登録業者には家賃等の分別管理が義務づけられており、預り金の残高と口座の残高が一致しているかは、買い手が確認することが多い点です。
事業譲渡では免許を引き継げないため、譲り受ける側に免許がない場合は、新たな免許と営業保証金（または保証協会への加入）の準備が済むまで営業を始められません。承継の方法は、負債の状況や引き継ぐ範囲とあわせて、専門家と検討します。
不動産仲介業の売却・承継でよくある質問
Q. 宅建業の免許は、会社を引き継いだ人がそのまま使えますか？
A. 株式譲渡で会社ごと引き継ぐ場合、免許は会社に残るため、同じ免許で営業を続けられる仕組みです。ただし、役員や専任の宅地建物取引士の変更は30日以内に届け出る必要があり、専任の取引士の人数が不足した場合は2週間以内に補充などの措置が必要です。事業譲渡や、免許を持つ会社が消滅する合併では免許は引き継がれないため、譲り受ける会社が自ら免許を受ける必要があります。
Q. 手元資金が少ないのですが、保証協会や営業保証金はどうなりますか？
A. 保証協会の社員（会員）であれば、営業保証金を供託しなくてよい仕組みです。会社ごと引き継ぐ株式譲渡では、会社としての加入状況は変わりませんが、代表者の変更などの届出が必要になることがあります。事業譲渡で新たに免許を受ける会社は、営業保証金の供託か保証協会への加入が済むまで営業を始められません。具体的な手続きや費用は、加入している保証協会や行政書士に確認してください。
参考にした公的な情報
- e-Gov法令検索「宅地建物取引業法（第3条〜第5条・第9条・第11条・第13条・第25条・第31条の3・第64条の13・第66条）」 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176
- e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則（第15条の5の3：専任の宅地建物取引士の数）」 https://laws.e-gov.go.jp/law/332M50004000012
- 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（令和8年4月1日施行版）」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001881261.pdf
- e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（第3条・第7条・第9条・第12条・第16条）」 https://laws.e-gov.go.jp/law/502AC0000000060
- e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則（第3条：登録が必要な規模）」 https://laws.e-gov.go.jp/law/502M60000800083
情報の確認日: 2026年9月24日
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